Новости Юридический блог

ЗАКОН О ЖИЛЬЕ 2023 ГОДА

Maria 18/12/2023

Новый жилищный закон 2023 года

Закон внес изменения в ограничение доходов от аренды, новые обязательные продления договора и т. д.

Закон о праве на жилье был опубликован в «Официальном государственном вестнике» 25 мая 2023 и вступил в силу с 26 мая, за исключением изменения льгот по НДФЛ для владельцев жилья, которое вступает в силу с 1 января 2024 года.

Одна из целей жилищной политики, провозглашенной новым законом, состоит в том, чтобы «продвигать и поощрять наличие достаточного и адекватного предложения арендуемого жилья по доступным ценам, уделяя особое внимание молодым людям и семьям, находящимся в ситуации уязвимости».

Среди одобренных мер — ограничение на корректировку доходов от аренды жилья. В 2023 году лимит составит 2%, как уже запланировано. К 2024 году предел составит 3%, а затем будет рассмотрена новая система обновления, которая не будет связана с Индексом потребительских цен, разработка которого должна быть завершена до 31 декабря 2024 года.
Следствием этого является то, что арендодатель несет расходы, связанные с инфляцией, например, связанные с жилищным сообществом, ремонтом, договорами на техническое обслуживание или страхованием.

Что такое целевой рынок жилья?

Закон позволяет автономным сообществам, а также некоторым городским советам, наделенным полномочиями в сфере жилищного строительства, контролировать в пределах своей компетенции определенные области рынка жилья, испытывающего недостаток. Это могут быть как целые муниципалитеты, так и большие или меньшие территории с риском недостаточного предложения доступного жилья, в зависимости от социально-экономического положения постоянного населения и демографической динамики. В этих районах могут быть введены меры контроля над ценами на аренду после провозглашения района целевым рынком жилья.

Целевым районом рынка жилья можно считать район, в котором существует особый риск нехватки доступного жилья для постоянного населения, если соблюдается одно из следующих условий:
• За последние пять лет произошло совокупное увеличение цен на жилье для продажи или аренды как минимум на 3 пункта выше инфляции в соответствующем автономном сообществе.
• Средняя стоимость ипотечного кредита или арендной платы плюс основные расходы и расходные материалы превышают 30% среднего дохода.

Декларация определенной территории как целевой рыночной зоны имеет последствия для арендодателя: ограничения арендной платы и обязательное продление контракта.

В случае, если дом расположен в целевом районе жилого рынка, собственник обязан соблюдать обязательства по сотрудничеству с компетентной Администрацией и предоставлению информации. В частности, от крупных владельцев могут потребовать предоставить информацию об использовании и назначении принадлежащих им домов, расположенных в таких целевых районах рынка жилья.
По умолчанию определением «крупного собственника» для целей положений настоящего Закона является «физическое или юридическое лицо, являющееся владельцем более десяти объектов городской недвижимости жилого назначения или застроенной площади более 1500 м2 для жилых помещений, исключая гаражи и складские помещения».

Закон о жилье включает изменения в Законе о городской аренде (LAU). В принципе, изменения касаются только новых договоров аренды, заключенных после 26 мая 2023 года. Для договоров, вступивших в силу до 26 мая 2023 года, продолжают действовать чрезвычайные меры, утвержденные на 2023 год.
Внеочередное продление на 6 месяцев больше не действует с 1 июля 2023 года.

Как известно, с марта 2019 года жилищные договоры заключаются сроком до 5 или 7 лет, если арендодателем является юридическое лицо. По истечении этих 5 лет арендодатель может расторгнуть договор или разрешить его продление еще на период до трех лет. Теперь были одобрены новые расширения, которые будут обязательными для арендодателя, в зависимости от того, расположен ли дом в целевом рыночном районе. Правовой и консенсуальный режим, которому он подчинялся, будет продолжать применяться к продленному договору.

При аренде обычного жилья, при котором недвижимость расположена в целевом районе рынка жилья и в течение срока действия этого района, если заканчивается первоначальный обязательный период продления до 5 или 7 лет или период молчаливого продления до 3 лет, по требованию арендатора договор аренды может быть продлен во внеочередном порядке на годовые сроки, максимум на три года, в течение которых будут продолжать действовать условия, установленные для настоящего договора.

Этот запрос на внеочередное продление должен быть принят арендодателем, если иные условия не были установлены соглашением между сторонами, не был подписан новый договор аренды с ограничениями на арендную плату, которые могут применяться, и за исключением случаев, когда арендодатель сообщил в рамках юридических условий о необходимости занять арендованный дом для использования его в качестве постоянного жилья для себя или своих родственников первой степени родства или путем усыновления или для своего супруга в случае вынесения окончательного решения: раздельное жительство, развод или аннулирование брака.

Происходит ограничение дохода от сдачи в аренду жилья в целевых районах рынка жилья. Арендная плата, согласованная в начале нового договора, не может превышать последнюю арендную плату по обычному договору аренды жилья, который действовал в течение последних пяти лет в том же доме, после того как пункт о ежегодном обновлении арендной платы предыдущего договора был выполнен. Применяется без возможности установления новых условий, определяющих влияние на арендатора комиссий или расходов, которые не были включены в предыдущий договор. То есть если в предыдущем договоре коммунальная плата была возложена на арендодателя, то в новом она не может быть возложена на арендатора.