Строительство собственного дома в Испании. Часть 1
Поделиться
Как построить дом в Испании
Если Вы намереваетесь построить собственный дом в Испании, то первым пунктом в Вашем списке дел должен стать поиск хорошего адвоката. Желательно, чтобы он имел хорошие рекомендации от Ваших друзей и знакомых, и прекрасно знал местные реалии рынка недвижимости.
Это может показаться спорным шагом, удорожающим процедуру покупки, но, когда Вы узнаете, сколько всего может пойти не так, как надо с покупкой земли, получением разрешения на строительство и заключением договора о строительстве, возможно, Вы с этим согласитесь.
Вторым пунктом в этом списке станет готовность к тому, что Вам придется потратить достаточно большую часть Вашего времени для наблюдения за всем процессом от начала и до конца. Получение результата, которого Вы хотите, очень сильно зависит от Вашего личного контроля. Если у Вас нет времени на это, то лучшим выходом будет нанять специалиста или компанию, которые будут осуществлять контроль и надзор за ходом строительства.
Итак, предположим, что Вы решили купить землю и построить на ней красивую виллу. Перспектива заманчива, но будьте готовы потратить много времени и нервов, и не кидайтесь в эту авантюру с закрытыми глазами. Заранее продумывая все детали с терпеливым вниманием к мелочам, Вы действительно можете в итоге получить Дом Вашей мечты.
Поиск земельного участка для строительства
Земля под застройку, уже разделенная на участки с несколькими вариантами проектов доступна во многих урбанизациях, как называют районы жилой застройки. Это самый легкий путь и самый безопасный, потому что застройщик уже уладил все вопросы связанные с получением разрешения на строительство. К тому же, в большинстве случаев Вы знаете, на что идете, поскольку видите дома, уже построенные этой компанией. С другой стороны, это намного дороже из-за стоимости проведенной работы по подготовке участка и получения разрешительной документации.
Но даже и в этом случае можно натолкнуться на участки и урбанизации с сомнительными разрешениями на строительство. Эти разрешения часто выпускались на ненадежных основаниях непосредственно городскими муниципалитетами. Подобная ситуация наблюдается по всей территории Испании. Она стала заметной благодаря коррупционному скандалу в Марбелье, который побудил власти применить суровые меры во всех частях страны, включая Балеарские и Канарские острова.
Найти земельный участок за городом стало намного тяжелее по той же причине. В течение многих лет было обычной практикой построить загородный дом на сельской земле, которая не предназначалась для жилищного строительства, заплатить штраф и легализовать недвижимость юридически.
Этой схемой воспользовалось так много иностранцев и самих испанцев, что Управление развития строительства практически прекратило выдавать разрешения на застройку в сельской местности, и это стало почти невозможным. В большинстве частей страны муниципалитеты маленьких городов и деревень теперь готовят новые планы застройки, которые позволят использовать землю для строительства на законном основании.
Как только эти планы будут окончательно утверждены, воплотить Вашу мечту о доме в Испании станет легче. Но пока Вам придется подождать.
Разрешение на строительство в Испании
Первый вопрос, который Вам нужно задать при покупке земельного участка, это сможете ли Вы получить разрешение на строительство у городского муниципалитета? Разрешение называется Licencia de obra или Permiso de obra.
За получение разрешения на строительство нужно будет заплатить примерно 4% от предполагаемой стоимости строительства. Ставка может меняться в зависимости от местоположения участка.
Если Ваша земля находится в уже зарегистрированной урбанизации, или районе жилой застройки, где все документы давно оформлены, у Вас, вероятно, не возникнет никаких проблем. Иногда земельные участки продается уже со строительной лицензией. Эта земля, конечно, более дорогая, поскольку подготовлена к строительству. Но даже в зарегистрированной урбанизации могут возникнуть некоторые трудности.
Время от времени в них происходят изменения в зонировании, и Вы однажды можете обнаружить, что Ваш прекрасный дом находится в середине зеленой зоны, где не должно быть никаких построек, либо через Ваш сад должна быть проложена новая дорога.
Не верьте безоглядно словам продавца. Департамент Urbanismo Вашего муниципалитета – это очень важное для Вас в данной ситуации место. Сходите туда сами и возьмите с собой того, кто говорит по-испански. Своего адвоката, например.
PGOU план городской застройки
Вам необходимо ознакомиться с PGOU, Plan General de Ordenación Urbana. Это – план городского строительства. Эти планы подтверждаются каждые четыре года. Любые изменения в них должны быть опубликованы и одобрены публично, чтобы заинтересованные владельцы недвижимости могли предъявить свои претензии.
Во многих муниципалитетах Вы можете обнаружить, что изменения были сделаны в строительных нормах, правилах и планах города, которые, хотя и одобрены муниципалитетом, все еще нуждаются в окончательном решении о начале работ от регионального правительства. В некоторых случаях, есть специальные строительные нормы и правила, установленные для определенных зон. Анализ PGOU не для любителей. Чтобы разобраться в нем, Вам потребуется специалист.
Есть некоторые строительные участки, на которые никогда не выдавалось официальное одобрение, и где строительство зданий было приостановлено, поскольку они не отвечали требованиям закона о благоустройстве. Вы можете узнать об этом, попросив Proyecto de Urbanización и Plan Parcial. Это план участков земли, строительных площадок, который зарегистрирован в муниципалитете.
В большинстве автономных областей Испании, таких как Андалусия, разрешение на строительство, выданное муниципалитетом, должно также быть рассмотрено и одобрено Региональным строительным управлением. Они осуществляют контроль над муниципальными органами власти для гарантии соблюдения законов и инструкций.
Выбор земельного участка под строительство
Проверьте также строительные нормы и правила на участки, окружающие выбранный Вами участок. Одной из худших, и самой частой из кошмарных историй быстрорастущих побережий Испании будет лишение прекрасного вида. В этом случае Вы можете вернуться в свою виллу и обнаружить, что вместо Средиземного моря Вы можете любоваться только видом на четырехэтажный жилой дом, из окон которого прекрасно видно Вашу спальню. Удостоверьтесь, что Вы знаете, какие разрешения на строительство будут выданы ближайшим участкам прежде, чем совершите покупку.
Обратите особенное внимание, что большая часть земельных участков на удалении от побережья характеризуется как rustico, или земля, не предназначенная для строительства. Это могут быть сельскохозяйственные угодья, пастбище или лес. В соответствии с изменениями закона о земле, вступившими в силу на всей территории Испании, эта земля теперь обычно зонируется как No-urbanizable, что означает, что Вы не можете использовать ее для строительства.
Для большей уверенности получите informe urbanistico – информацию в письменном виде о статусе Вашей земли.
Только тогда, когда Вы абсолютно уверены в том, что Вам дадут разрешение на строительство, и нет никаких препятствий для строительства на данной земле, Вы можете начинать процедуру покупки участка.
Обмер участка
У продавца должна быть Escritura, документ, подтверждающий право собственности на землю, как на саму землю, так и построенный дом. Иногда нет никаких официально зарегистрированных документов на землю, только частный договор.
Обычно официальные документы на землю имеются, и Escritura pública будет содержать описание земли, но иногда описание недостаточно точное.
Описание в Реестре Недвижимости зачастую содержит пространные замечания о том, что на Востоке участок граничит с владениями соседа. Помните, что Реестр Недвижимости содержит информацию о праве собственности, а не описание участка. В этом случае лучше заказать услуги topografo, землемера, который точно измерит Вашу землю, установит точные границы участка и проверит эту информацию в Кадастре (Catastrо). В выписку из Кадастра Catastral входит описание границ и топографический обзор участка. Убедитесь, что эти описания совпадают.
Расходы на строительство в Испании
Гонорар архитектора: 6 – 9%
Aparejador (прораб): 1,50% (контроль строительства)
Разрешение на строительство: 4 – 5% (в зависимости от муниципалитета)
Топографический обзор земли: 0.66%
Исследование безопасности: 0.80%
Геологический отчет: 0.94%
Лицензия на первичное заселение: 0.50%
Декларация о новом строительстве: 0.50% (уплачивается при регистрации дома)
Итого: 16 – 19%
Наконец, Вы подписываете Escritura de compraventa у нотариуса, и теперь Вы готовы приступить к строительству. Как выбрать архитектора, прораба, строительную компанию? Об этом мы расскажем в следующем номере журнала.
А по всем вопросам, связанным с покупкой земельных участков, Вы можете проконсультироваться у наших специалистов по телефону: +34 639 500 976 или email: sales@costasol.eu
Статья предоставлена компанией COSTASOL
