НОВОЕ ИПОТЕЧНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Ипотека в Испании

Произошли изменения в законе об ипотечном кредитовании в связи с директивой Европейского союза, направленной на унификацию законодательства на тему увеличения  защиты потребителя в данном вопросе. Новое законодательство более лояльно относится к потребителю, защищая его права перед банковскими учреждениями. В данной статье будут освещены наиболее важные пункты актуального ипотечного законодательства.

На данный момент, прежде чем подписать ипотечный кредит, заемщик должен посетить нотариуса и получить от него полную информацию и юридическую поддержку по условиям будущего ипотечного кредита, также ответить на вопросы специального теста, направленного на выявление понимания и знания условий будущего ипотечного кредита. Данный тест нужно сдать как минимум за день до предстоящего подписания нотариального акта ипотеки. Нотариус не имеет права прописать нотариальный акт кредитования, если заемщик не сдал данный тест.

Фигура нотариуса, таким образом, выступает гарантом исполнения существующего законодательства. Нотариус не имеет права подписать нотариальный акт ипотеки, содержащий пункты, противоречащие закону, объявленные ранее недействительными согласно постановлению Верховного трибунала. Данные пункты являются автоматически аннулируемыми, при этом не существует срока давности для подачи прошения об их аннуляции.

Также новое законодательство внесло изменение в распределение расходов, связанных с оформлением ипотечного кредита. На данный момент, в отличие от предыдущего законодательства, основная нагрузка, связанная с оплатами, приходится на сторону, выдающую кредит. Банк оплачивает: услуги хестории, регистр частной собственности, нотариуса, налог на юридические акты. Заемщик оплачивает лишь оценку недвижимости и свою копию нотариального акта.

Досрочное погашение ипотеки также потерпело изменения. Досрочное погашение может иметь штрафную санкцию в случае ипотечного кредита с плавающей ставкой лишь 0,25% либо 0,15%. В первом случае речь идет о трех первых годах ипотеки, а во втором — о 5 годах. По истечении этого срока досрочное погашение является бесплатным. Если же речь идет о фиксированном интересе на протяжении всего ипотечного кредита, то штрафная санкция составляет 2% в течение 10 первых лет и 1,5% — в последующее время.

Новый закон поощряет смену ипотечной ставки с плавающей на фиксированную. Потребитель может в любой момент поменять данную ставку как посредством новации ипотеки в том же банке, так и перейдя в другой. Максимальная комиссия, которую при этом может потребовать банк, составляет 0,15%.

Говоря о переходе в другой банк, нужно отметить, что новое законодательство поощряет данный переход. Если ранее при переходе из одного банка в другой из-за лучших условий, при предложении вашим изначальным банком аналогичных либо лучших условий, вы обязаны были согласиться, то на данный момент таких обязательств нет.

Думаю, многие читатели слышали в недавнем прошлом об отмене ипотечных пунктов, которые устанавливали минимальный порог в ипотеках с плавающей ставкой, не давая тем самым опускаться ипотечной ставке ниже определенного уровня, выгодного банку, которые впоследствии Верховные трибуналы признали недействительными и дали возможность их аннулировать в судебном порядке. Новое законодательство на этот счет имеет четкую позицию, запрещая устанавливать минимальный порог.

Но звездой нового ипотечного законодательства стало увеличение срока, при котором банк мог расторгнуть ипотеку в одностороннем порядке. Речь идет о пункте досрочного погашения. В предыдущих редакциях закона в случае неуплаты трех ипотечных взносов банк мог активировать пункт о досрочном погашении. На данный момент, чтобы это сделать, нужно соблюсти следящие реквизиты:

1. Сумма невыплаченных взносов равна как минимум 3% от капитала, который вы одолжили у банка (или 12 взносам), если речь идет о первой половине срока ипотеки, и в размере 7% от капитала (или 15 взносам), если оплата не была произведена в течение второй половины срока ипотеки.

2. Банк потребовал от клиента оплатить этот долг, предоставил ему срок как минимум в один месяц, сообщив при этом, что, если он этого не сделает, будет активирован пункт о досрочном погашении.

Автор: Вера Григорьева, адвокат