НАЛОГИ ОТ СДАЧИ НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ

Налоги на аренду в Испании

Одной из важнейших тем для налогоплательщиков является оплата налогов от сдачи в аренду имущества. Все владельцы недвижимости, сдающие ее в аренду, должны оплачивать налоги, за исключением людей, чей доход является крайне низким, и они не обязаны оплачивать налог.

Важным моментом, можно сказать — ключевым, является налоговый статус на территории Испании владельца недвижимости. Как мы знаем, владельцы недвижимости могут являться налоговыми резидентами, и тогда они ежегодно предоставляют декларацию модели 100 IRPF (декларация о доходах физических лиц), либо нерезидентами — модель 210 IRNR (декларация доходов нерезидентов).

Если в случае налогообложения нерезидентов все достаточно просто, то в случае налоговых резидентов все сложнее, так как аренда сдаваемого помещения включается в общую декларацию о доходах. В модели декларации отведено специальное место для внесения данных об имуществе, сдаваемом в аренду. Данная информация находится на шестой странице налоговой модели, в подпункте C, графы с 0061 по 0075.

После того как вы ввели данные о сдающемся имуществе, необходимо внести сумму прибыли, которая была получена от сдачи в аренду, в графу 0102.

При этом в данную графу вносится вся прибыль целиком, и лишь в последующих графах мы добавляем расходную часть, в которую могут быть  включены  следующие расходы: интерес, выплачиваемый по ипотечному  кредиту, расходы, связанные с поддержанием и восстановлением поврежденных элементов имущества, налог на недвижимое имущество IBI и мусор и  налоги, связанные с имуществом, оплата жилищного сообщества (данный пункт является применимым лишь в том случае, если жилищное сообщество оплачиваете именно вы, а не квартиросъемщик).  Также в расходную часть включаются страхование жилья, оплата света, воды, Интернета, газа (последние пункты, как и в предыдущем случае, возможно указать в расходную часть лишь в том случае, если их оплачиваете вы).

Таким образом, при сдаче в аренду для расчета налоговой базы от суммы полученного дохода отнимается сумма всех понесенных расходов и полученная разница облагается налогом. При этом нужно иметь в виду, что данная сумма входит в общую сумму декларируемых доходов, в случае если таковые имеются.

Налоговая ставка на аренду

Как только мы высчитали налоговую базу — сумму, которая фактически облагается налогом, необходимо понять, в какой налоговой шкале мы находимся, чтобы понять, какова же налоговая ставка.

Ниже приведу шкалу налоговой ставки на 2021 год.

1. Доход от 0 до 12.450 € — 19%
2. Доход от 12.450 € до 20.200 € — 24%
3. Между 20.200 € и 35.200 € — 30%
4. От 35.200 € до 60.000 € — 37%
5. От 60.000 € до 300.000 € — 45%
6. Свыше 300.000 € — 47%

Видя данную шкалу, часто непосвященные в тонкости расчета налогов люди думают, что она применяется напрямую, тем не менее нужно иметь в виду, что налоговая шкала является прогрессирующей и налог рассчитывается следующим образом:

после проведения необходимых арифметических действий налог первой шкалы по ставке 19% составляет 2.365,5, для расчета налога по второй шкале мы будем использовать разницу между 20.200 – 12.450 = 7.750. Именно сумма 7.750 будет облагаться налогом в 24 %, а сумма до 12.450 — налогом в 19 процентов, и так далее соответственно.

Также не нужно забывать о том, что люди, чьи доходы являются минимальными и не превышают 22.000 евро, не обязаны декларировать. 

При сдаче в аренду нужно иметь в виду, что законодательство постоянно меняется. Так, в 2020 году все владельцы сданных квартир и домов имели 60-процентную скидку и, таким образом, оплачивали лишь 40% от налоговой базы.  Учитывая законодательные изменения, крайне важно, чтобы декларации вам заполняли компетентные специалисты, именно в их обязанности входит следить за всеми изменениями в законодательстве.

Возвращаясь к теме налоговых нерезидентов, которые, как мы помним, заполняют форму 210, нужно отметить, что в данном случае подача декларации намного упрощается, так как по непонятной причине законодатель решил, что налоговая ставка является постоянной для этой категории налогоплательщиков —

19% в случае нерезидентов, являющихся гражданами Евросоюза, и 24% в случае стран, не входящих в Евросоюз.

Также, в отличие от налоговых резидентов, для нерезидентов не была предусмотрена возможность внесения трат в расходную часть — трат, которые, как мы знаем, уменьшают налоговую базу.  Данная несправедливость критикуется, тем не менее, несмотря на общественные недовольства, законодательная власть не пришла до сих пор к решению изменить дискриминирующий закон.

Таким образом, все нерезиденты заполняют модель 210, куда вносят полную сумму арендной платы без вычета расходной части, которая облагается 24 или 19 процентами налога. Декларация может подаваться раз в год в случае длительной аренды, либо подается модель 210 раз в три месяца, если речь идет о краткосрочной аренде разным лицам.

Автор: Адвокат Вера Григорьева