НАЛОГ НА АРЕНДУ КВАРТИРЫ НЕРЕЗИДЕНТА

Налогообложение аренды и продажи недвижимости в Испании

В условиях переходя государств к контролируемым цифровым экономикам, введением автоматических обменов налоговой информацией между государствами, деофшоризацией, введением систем искусственного интеллекта в работе с налоговой «Big Data», все больше соотечественников обращаются в хесторию для легализации своих доходов от аренды своей недвижимости, расположенной на территории Испании.

Ранее, операторы рынка туристической аренды самостоятельно сообщали через информационную форму 179 в налоговую инспекцию Испании все данные о сдаваемых через них домах и квартирах, о собственниках, арендаторах и суммах аренды. Это делали и гиганты рынка Booking и Airbnb, что вызывало недоумение владельцев недвижимости, когда в марте этого года в своих личных кабинетах те читали уведомления налоговой о необходимости задекларировать доходы от сдачи в аренду их недвижимости.

Несвоевременная подача декларации сразу приводила к налоговым штрафам в размере от 75 до 200 евро. Решением верховного суда Испании от 23 июля сего года, статья 54 ter. Королевского указа 1070/2017 от 29/12/2017, регулировавшая ежеквартальное представление формы 179, на радость владельцев недвижимости, аннулирована. Однако, налоговая инспекция обладает целым арсеналом средств для выявление незадекларированной аренды.

Чтобы не пересказывать Королевский указ 5/2004 от 5 марта (Закон о Налоге на доход нерезидентов), остановлюсь на практических аспектах декларирования доходов налоговых нерезидентов — соотечественников.

Налоги с аренды квартиры в Испании

Если Вы сдаете квартиру в краткосрочную аренду (менее двух месяцев подряд) в каждом квартале, хотя бы по одному дню, формально Вы обязаны представить с 1 по 20 числа месяца, следующим за отчетным кварталом, то есть в январе, апреле, июле и октябре, налоговую декларацию по форме 210. Ошибкой многих является подача декларации после 15 числа, когда нельзя указать расчетный счет налогоплательщика в декларации, и приходится использовать NRC (Número de Referencia Completo) или бежать в окошко своего банка.

Если в отчетном квартале не было аренды, что случилось сейчас у многих со вторым и третьим кварталом, то представлять декларацию не нужно, ведь эта форма не что иное, как платежка! На практике бывает, что некоторые «помощники» подают нулевые квартальные декларации, которые соответственно оплачивает удивленный клиент.

Другой распространенной ошибкой является не отражение в декларации в графе 210R-5 брутто-дохода, без вычета комиссий посредников по аренде. Налоговые резиденты не европейских государств декларируют свой доход без права вычесть расходы (графа 210R-7 остается пустой), и уплачивают налог по ставке 24% (ячейка 21 в разделе «Liquidación»).

Неудобством формы 210 также является обязательство представлять декларацию на каждого собственника недвижимости, с пропорциональным расчетом дохода согласно доле владения. Зачастую в «Nota simple» указана семейная пара и стоит 100%. Это означает равные имущественные права и определяет обязанность представления двух деклараций. Особая ситуация, когда один член семьи — владелец является резидентом Испании, а второй – нет.

Отдельно декларируется гараж или подвал, выделенный в собственный кадастровый номер, часто можно увидеть в самой купчей на недвижимость.

Форма 210 налоговой декларации Испании

Ну и не забываем, в случае эпизодических сдач своей недвижимости в аренду, представить годовую форму 210 на вмененный доход, рассчитанную пропорционально дням простоя, в течение всего года, следующего за отчетным. На практике проще такие декларации представлять сразу с формой за 4 квартал, закрывая свои налоговые обязательства нерезидента по прошедшему фискальному году. Это имеет смысл также делать, если клиент отражает эти доходы в своей национальной декларации, где он имеет статус налогового резидента.

Для налоговой инспекции представление годовой налоговой декларации по форме 210 также служит зачастую сигналом к проверке подачи налогоплательщиком – нерезидентом налога на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio) по форме 714. Если в провинции Мадрид есть освобождение от уплаты этого налога, хотя при превышении стоимости активов двух миллионов евро подается декларация в информативных целях, то в Андалусии нерезидент обязан её представить и оплатить налог по прогрессивной шкале (0,24%-3,03%), с суммы активов, превышающих 700.000 евро.

Назначать налогового представителя, указывать в декларации 210, и тем более платить за это асессорам/адвокатом, в налоговой не обязательно, в этом случае возможно только на добровольной основе. В практике, налоговая инспекция шлет уведомления на адрес объекта недвижимости, либо связывается с профессионалом, представившим налоговую декларацию.

Форму 210 мы используем также при продаже недвижимости налоговым нерезидентом Испании, которая представляется в течение 4 месяцев после подписания договора купли-продажи. Особое значение в этой операции имеет удержание покупателем 3% от стоимости недвижимости у продавца, с обязательством в течение месяца сделать авансовый налоговый платеж на имя продавца-нерезидента по форме 211.

Когда продажа недвижимости осуществлена без прибыли для продавца, именно эти 3% мы запрашиваем к возврату, наряду с возникающим в этой ситуации правом продавца не уплачивать муниципальный налог на прирост земли (Plusvalía). Однако эта операция требует особых административных действий, требующих конкретных персональных консультаций.

Автор: Алексей Кулешов

Налоговый администратор и бухгалтер