ПОКУПКА ОТЕЛЯ В ИСПАНИИ

Инвестиции в гостиничный сектор в Испании

А не купить ли мне отель?

Таким вопросом задаются многие из инвесторов на Коста дель Соль. И не зря!

Провинция Малаги уже четвёртый год подряд бьет все свои исторические рекорды по туризму. И, соответственно, местные отели также заявляют о своих высоких уровнях заселяемости. Отельный бизнес превратился в один из самых популярных и зачастую — выгодных на побережье, уже не говоря о его престиже.

В то время как международные сети отелей продолжают инвестировать в покупку как уже существующих крупных отелей, так и проектов строительства новых, бизнесмены и предприниматели рассматривают варианты покупки или строительства менее грандиозных по своему размеру отелей, «Bed & Breakfast» и бутик-отелей. Именно этот сегмент мы и обсудим в этом репортаже.

Приобретение готового бизнеса в Испании

Все варианты мы всегда рассматриваем первым делом с точки зрения зоны комфорта наших клиентов относительно сложности осуществления проекта.

Клиент А: «Хочу приобрести готовый бизнес, в который могу добавить свои изюминки и оптимизировать его стиль и рентабельность. Не хочу заморачиваться с лицензиями, большим ремонтом и т. д.»

В этом случае, естественно, речь идёт о максимально выгодной покупке уже работающего отеля или хостела, когда можно немного заработать на будущей перепродаже и улучшить финансовые результаты бизнеса.

При такой инвестиции обычно имеет смысл покупать компанию SL, которая является собственником и оператором отеля.

Из преимуществ — готовая репутация и бренд, работающий бизнес со своим маркетингом, персоналом и т. д. Также, покупая акции компании, а не объект недвижимости, инвестор экономит на налоге на покупку недвижимости (8-10%).

Из недостатков — процесс проверки задолженности, корпоративных обязательств и т. д. должен быть крайне тщательным, поскольку новый владелец бизнеса берет на себя всю подобную ответственность. Также по поводу контрактов с поставщиками и персоналом. Если вы захотите заменить или сократить персонал, вам нужно будет иметь в виду компенсацию и условия их контракта. Вам не обойтись без экспертного адвоката со специализацией на корпоративных законах.  

Заранее также нужно продумать ваш бизнес-план: каких инвестиций времени и финансов потребует бизнес для того, чтобы вывести его на более прибыльный уровень?

Сверьте тарифы с другими похожими отелями, обратите внимание на источник и стоимость (комиссию) продаж и резерв, рассмотрите возможность дополнительных услуг клиентам, просчитайте возможный косметический ремонт или обновление интерьера и то, как они могут оправдать поднятие цен.

Купить готовый отель или построить с нуля 

Клиент Б: «Я готов на подвиги — инвестировать время, энергию и ресурсы на значительные изменения, процесс лицензий меня не пугает! Но я хочу со временем создать выгодный проект, которым буду гордиться, и получить соответственную прибыль при перепродаже».

Таких клиентов чуть меньше, чем первых. В первую очередь это риск — процесс получения лицензий сложный и длительный. Необходимо терпение и ещё раз терпение, и опытная команда архитекторов, юристов и строителей.

Время и деньги — нужно иметь в запасе на 50-70% больше, чем вам кто-либо рассчитает.

Есть особый профиль людей, которые от души увлекаются и полностью вовлекаются в такие проекты. Для них превратить кое-что в настоящую «конфетку» — это не только финансовое решение, но и, по их характеру, этот процесс им приносит огромное удовлетворение и самореализацию.

Из наших архивов мы можем привести примеры полностью заброшенных зданий или давно закрытых отелей в чудесных, но сложных для получения лицензий локациях, старинные усадьбы и бодеги, большие бюджетные хостелы, частные виллы с возможностью увеличения застроенной территории и перестройки в туристические «Bed & Breakfast».

Некоторые клиенты заходят в такие места, которые остальных пугают даже издалека, и у них сразу загораются глаза и подключаются фантазия и визуалиция. Их оттуда не увести — они уже подключились к своему внутреннему процессу мотивации и азарта.

Обычно это состоятельные бизнесмены, которые уже набили руку на других похожих проектах. Мысленно они уже подсчитали и просчитали бюджет и прибыль «не отходя от кассы».

Зарабатывают они на таких проектах обычно намного больше, чем клиенты А. Зачастую они и перепродают этим же клиентам А уже перестроенную «конфетку» с очень хорошей рентабельностью и спешат реинвестировать эту прибыль в свой следующий проект.

Клиент В: «Хочу инвестировать в строительство отеля под заказ оператора. Для меня это чисто деловое решение, я владею активом, с которого буду получать гарантированную аренду, и потом перепродам либо самому арендатору, либо другому».

Клиент В чаще всего имеет строительную или инвестиционную компанию здесь или в другой стране, он изучил рынок, понял, что есть спрос на отели. Для него участок и будущий отель является лишь финансовым активом, а проект — не больше чем выгодной сделкой. Прежде чем сделать любой шаг вперёд, ему нужен его будущий арендатор, и только по его конкретному заказу или запросу он будет двигаться дальше. Вместе они сначала согласуют условия своего договора, локацию, размер, бюджет аренды и сотню других критериев. В этом случае нашими клиентами бывают как инвесторы, так и операторы-арендаторы.  Под их уже согласованный запрос начинается первым делом поиск подходящего участка.

Такие проекты почти эксклюзивно ведутся опытными инвесторами, поскольку с их максимальным уровнем сложности могут справиться только они. Ответ на среднюю рентабельность инвестиций в отель не может быть обобщённым. Он полностью зависит от профиля клиента и его готовности на риски и инвестицию времени и ресурсов — чем выше он, тем выше потенциальная отдача.

Среди наших клиентов представлены все три вышеописанных примера, но как таковых сделок всё-таки больше воплощается у клиентов А, хотя многие из них начинают свой процесс с намерением клиента Б.

Клиенты А на протяжении полутора-двух лет могут достичь рентабельности порядка 6-7% в год, плюс увеличенной стоимости их актива ещё порядка 15% (в непосредственной зависимости от роста местного рынка.

Выгодными на данный момент локациями для отельного бизнеса мы считаем Малагу, Торремолинос и Тарифу.

Автор: Марина Ницак,
учредитель и директор
Клуба светско-делового общения
и инвестиций  «Люкс Марбелья»

www.investmarbellaproperty.com